今天再回顾产城融合的这个命题，就算站在旁观者的立场，也会表现出那种“说成功不客观说错误更不忍”的心态两分。
至少从旁观逻辑来看，这种牌面推理和评估嫁接都是合理的：
1、产业就近，降低企业的管理半径；
2、产业上下游就近，合作和竞争的成本可控；
3、产业和城市融合，供需的交易实现近端对冲；
4、员工就近工作，增加幸福感降低城市交通压力。
这是建立在长期以来“产是产&城是城”基础上的一种纠偏战略，但事实上从提出至今并不成功，包括原先看到的一些都市工业园，这两年随着实体经济的不振、市中心租金的飙升，最后一拍两散地无外乎：企业搬出来市中心，市中心还给了商业，商业又受到网购冲击纷纷倒闭，最终还是还给了住宅开发。
久而久之，冰火间或的表现愈发极端：
一方面，市中心住宅均价不断突破，20万的香港价格已经在上海被默认了；
另一方面，市中心第一波产业无奈割肉离场之后，第二波是实体商业的且战且退。
说句不客气的，商业要想活下来，要么就是做餐饮，不断做餐饮，做倒闭一间再补充一间，反正餐饮的门槛低基数大，就算以不认真态势来做也可以通过民以食为天来保留基数；要么就是做线下体验，以亲子和娱乐为主加上一些必须面对面的业态，网络再强大总不见得人和人从此就不见面了吧。
至于购买型消费，要么去24小时便利的拾遗补缺中分一杯羹，要么就去面向不会用网购和在线支付的老年人，还要谨防老年人借助子女来实现网络购物，这个红海已经属于【问斜阳】，斜是去日无多，阳确实红海一片望不到边。
今天想讲一个微观的片区案例，想要传递的是两个观点：
1、一个片区在产业、商业、民生三者之间一定要有一个牛鼻子，而且还必须找对牛鼻子，其他开云体育注册平台相关都随之而因势利导地发展
2、三者之间不存在主从先后的关系，可能一个豪宅也会带动一个区域的商业和产业，不代表“城产融合”是伪命题。
以环同济大学为例，尽管拿不出相关具体的统计数据，但今天的表象动态分析，可以看出一个区域在应对大环境变化中的应变，至少这种应变从逻辑和动态上看，是相对合理和成功的。
同济大学的王牌专业是工民建，上海房地产从业者的半壁江山是统计系，同济大学毕业的N代传人也正在从事和房地产有关的工作，这是一个大背景。
今天的景象是如何的呢？
1、同济大学周边的写字楼，入住企业的主流都是和房地产相关的产业链公司，特别是设计类公司，先是同济联合广场之后转移或外溢到了国康路上的设计中心大厦，高大上到境外设计事务所，矮矬穷到晒图打印小摊。
2、同济大学周边的餐饮和娱乐，曾经都做的是就近的商务宴请，唐朝浦西第一家开在并非市中心的四平路同济大学对门，你能说业主是贪图地段非甲级而省租金？
3、在前几年中央打击七项消费之后，商务宴请因为巨量下跌而导致最终唐朝黯然关门，但是随之而来的调整又是一个看点，从全面的高大上变成了民生餐饮一条街，还是以咖啡、火锅等或轻餐饮或潮流餐饮为主，那就是改走学生路线的最好市场应对。
4、为什么彰武路附近半径1公里，有四家24小时的全家便利，彼此还能一个接一个地新开张，不要被鞍山一村到十二村的所谓人口密集所迷惑，本质上这种价格远高于“好的、快客”的品牌，做的根本不是居民生意而是大学生目标群体。
今天，就算是在10号线末班车的午夜十一点出站，也能看到环同济大学周边的夜商业生活之旺盛发达。在这个表象中，鞍山地区的常驻居民占比不会太高，而是马路上摩肩接踵走过的年轻人、学生、情侣、留学生，他们才是区域消费的牛鼻子，这点对业态设定、商家自评都是需要认清的，住这里的不是消费者，每天走过的才是。
学生和居民相比，以消费调研的眼光来看，前者钱不（如后者）多，是必然的；但是前者最受商家推崇的，确实“有限经济能力之下的无限消费热忱”，“敢花钱”在和有钱的PK中，完胜没有悬念。
如果有一天同济大学搬走，不仅是人气的减少，周边的商务人群要换、商业业态要换，因为【没有同济大学的鞍山（新村）板块】：
谁来租办公室？
谁来开店？
谁来消费？
不变是必死的，变也存在变错的可能，真的需要重新定位。
其实，所谓的产程融合或者区域（片区），如果我开云体育官网们大胆将其作为一个泛商业地产来看，是不是就能改变丁是丁卯是卯的割裂思维，而尝试在彼此之间有内在联系的基础上，看看谁是牛鼻子，而牵哪一发则动力整体的全身？当然我kaiyun官网登录入口们需要的是不仅懂得内在联系，而且找到核心动力业态，并用正确的需求倒逼供给，来讨得市场的一笑。
环同济大学的例子是一个相对典型案例，但不能说在同一个区域里：居住一定就是被动的，在非产即商的二选一来或选择或排除地确认片区发展的枢纽，也未必合理——
上海某著名豪宅板块
当它在销售房子的时候，因为其没有成熟配套而一度被销售遇冷，当然随着时间房子终于被庞大的新上海人群体消费殆尽，间隔一段时间如今，周边的配套都填塞完毕，配套都是中高端的，也带动了周边相关产业商业的聚合、筛选、适者生存，这个豪宅触发型的区域，只有知道它曾经的人，才会感触特别恍若。
在如今的三四线城市，还保有着一个大企业占据城市半壁江山的份额级现象——因为一个煤矿，生成了子弟幼儿园和小学中学，有了自己的商店医院和电影院；男人在厂里上班，女人在餐厅做服务员，还没退休的老子看大门。
看起来一个好慢的节奏日常，切不可小看这种生活状态的人均幸福感，他们没有产城融合这样高深的提法，但“产业辐射商业，商业满足人居”确是活生生的。
“擒贼先擒王”这俗语，在地产特别是地产营销中的活学活用，是可以分泌和脱胎出N种创新战略可能的，站在前期定位的高度和立场，搞清楚两个问题：
1、【贵圈是什么圈】
这是一个区域定位判断的命题，也是承认一个综合存在。
2、【贵圈你贵姓啊】
这是找到一个多业态混合片区中，谁是那只会下蛋的鸡？BTW，有时候拘泥于谁是蛋谁是鸡没有必要，甚至是偷懒的籍口，但先确立一个X，才能把“设X”这个解题步骤开展下去。
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